Quy hoạch Vinhomes King Park tỷ lệ 1/500 được UBND phường Kinh Bắc duyệt ngày 20/5/2026, tổng 2.688.056,4 m² cho 31.436 người. Đất ở chỉ chiếm 18,5%, trong khi đất thể dục thể thao chiếm 26,4% và đất giao thông 26,5%.
Các số liệu trong bài được đọc trực tiếp từ bản vẽ QH-03 “Bản đồ sử dụng đất quy hoạch” và đối chiếu với Quyết định 2326/QĐ-UBND ngày 20/8/2026. Thông tin tổng quan về vị trí, sản phẩm và tiến độ nằm ở bài tổng quan Vinhomes King Park Bắc Ninh. Bài viết cập nhật đến 23/09/2026.
Bản vẽ QH-03 – Bản đồ sử dụng đất quy hoạch chi tiết 1/500 Khu đô thị mới phía Tây Bắc thành phố Bắc Ninh (Khu 1)
Quy hoạch 1/500 là gì, ai phê duyệt cho Vinhomes King Park?
Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 là bản quy hoạch xác định chức năng, diện tích, mật độ xây dựng và tầng cao cho từng lô đất. Đây là căn cứ để lập dự án, xin giấy phép xây dựng và giao đất. Với Vinhomes King Park, hồ sơ có 4 bên ký:
| Vai trò | Đơn vị | Văn bản |
|---|---|---|
| Cơ quan phê duyệt | UBND phường Kinh Bắc | QĐ 656/QĐ-UBND ngày 20/5/2026 |
| Cơ quan thẩm định | Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị | Báo cáo 20/BCTĐ-KTHTĐT ngày 18/5/2026 |
| Tổ chức lập | Đại diện liên danh: Tập đoàn Vingroup – Công ty CP | Tờ trình 314.1/2026/TTr-VGR ngày 15/5/2026 |
| Tư vấn thiết kế | Công ty CP Tư vấn Phát triển Đô thị Việt Nam (VUD) | Bản vẽ QH-03 |
Khung tên bản vẽ QH-03: cơ quan phê duyệt, thẩm định, tổ chức lập và tư vấn
Bảng cơ cấu sử dụng đất Vinhomes King Park
Bảng dưới đây chép từ “Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất” trên bản vẽ QH-03, quy đổi sang héc-ta để dễ so sánh.
| Chức năng | Diện tích (m²) | Quy đổi | Tỷ lệ |
|---|---|---|---|
| Đất nhà ở mới | 497.618,6 | 49,76 ha | 18,5% |
| Đất công trình dịch vụ (thuộc đất hỗn hợp) | 28.524,3 | 2,85 ha | 1,1% |
| Đất công trình hạ tầng xã hội | 1.004.567,8 | 100,46 ha | 37,4% |
| Đất di tích, tôn giáo | 1.894,7 | 0,19 ha | 0,1% |
| Đất cây xanh chuyên dụng | 107.139,0 | 10,71 ha | 4,0% |
| Đất giao thông | 711.389,7 | 71,14 ha | 26,5% |
| Bãi đỗ xe | 54.701,1 | 5,47 ha | 2,0% |
| Đất nghĩa trang hiện trạng | 5.542,5 | 0,55 ha | 0,2% |
| Đất công trình hạ tầng kỹ thuật | 7.390,5 | 0,74 ha | 0,3% |
| Mặt nước (hồ, ao, đầm) | 269.288,3 | 26,93 ha | 10,0% |
| Tổng | 2.688.056,4 | 268,81 ha | 100% |
Nhóm hạ tầng xã hội 100,46 ha gồm đất thể dục thể thao 70,9 ha, cây xanh sử dụng công cộng 19,23 ha, giáo dục 6,63 ha, thương mại dịch vụ cấp đơn vị ở 2,01 ha, văn hóa 1,57 ha và y tế 1.132,9 m².
Bảng tổng hợp quy hoạch sử dụng đất, bản vẽ QH-03, quy hoạch 1/500 Khu 1
Đất ở chia cho những loại nhà nào?
Đất ở 49,76 ha chia làm 3 loại, với dân số quy hoạch ghi rõ cho từng loại. Điểm đáng chú ý: chung cư chỉ chiếm 10,6% đất ở nhưng chứa 46,6% dân số dự án.
| Loại đất ở | Diện tích | Tỷ lệ trong đất ở | Dân số | Tỷ lệ dân số |
|---|---|---|---|---|
| Nhà ở liền kề | 36,27 ha | 72,9% | 15.305 người | 48,7% |
| Nhà ở biệt thự | 8,24 ha | 16,6% | 1.491 người | 4,7% |
| Nhà ở chung cư hỗn hợp | 5,25 ha | 10,6% | 14.640 người | 46,6% |
Quy mô dân số toàn khu là 31.436 người, tương đương khoảng 117 người/ha trên tổng diện tích quy hoạch. Chi tiết từng dòng sản phẩm có ở các bài liền kề Vinhomes King Park, chung cư Vinhomes King Park và biệt thự Vinhomes King Park.
Tầng cao và mật độ xây dựng từng loại lô ra sao?
Mỗi lô trên bản vẽ có một vòng tròn ghi 5 chỉ tiêu: ký hiệu lô, diện tích, mật độ xây dựng tối đa, tầng cao tối đa và hệ số sử dụng đất tối đa. Tổng hợp từ các lô chúng tôi đọc được trên bản vẽ QH-03:
| Loại lô | Ký hiệu | Tầng cao tối đa | Mật độ xây dựng tối đa của lô |
|---|---|---|---|
| Chung cư hỗn hợp | A1-HH, A2-HH (8 lô) | 31-32 tầng | 37% |
| Công trình dịch vụ hỗn hợp | A2-HHTM, A3-HHTM (4 lô) | 30 tầng | 43,3% |
| Liền kề | A1-LK, A2-LK | 5 tầng | khoảng 69-95% |
| Biệt thự | A2-BT | 4 tầng | khoảng 59-78% |
| Trường học | MG, TH, CS | 3-4 tầng | 40% |
| Thương mại dịch vụ | A2-TM | 5 tầng | 45% |
| Thể dục thể thao đô thị (bán đảo) | A2-TTDT-02 | 3 tầng | 10% |
Ghi chú trên bản vẽ nêu rõ mật độ xây dựng của từng thửa đất sẽ được cụ thể hóa ở giai đoạn đầu tư xây dựng. Con số trong bảng là mật độ tối đa của cả khối lô, chưa phải mật độ của một căn.
Mật độ xây dựng Vinhomes King Park là 20% hay 30,4%?
Hai con số đo hai thứ khác nhau. Vingroup công bố toàn khu có “mật độ xây dựng dưới 20%”. Đây là tỷ lệ diện tích xây công trình trên toàn bộ 268,8 ha, gồm cả đường, mặt nước và bán đảo thể thao.
Mật độ 69-95% của khối liền kề hay 37% của lô chung cư là mật độ trong phạm vi từng lô. Con số 30,4% trong một số bản giới thiệu dự án không xuất hiện trên bản vẽ QH-03, và chúng tôi chưa tìm được văn bản gốc của con số này.
Bán đảo Hòa Long được quy hoạch làm gì?
Lõi bán đảo là lô A2-TTDT-02, rộng 517.522,6 m² (khoảng 51,75 ha), chức năng đất thể dục thể thao cấp đô thị. Lô này có mật độ xây dựng tối đa 10%, cao tối đa 3 tầng, hệ số sử dụng đất 0,3.
Vingroup định hướng khu bán đảo thành không gian sinh thái kết hợp thể dục thể thao, liên kết với hồ cảnh quan và công viên. Bản giới thiệu dự án đang lưu hành nêu “khu vui chơi lên đến 52 ha”; con số này nhiều khả năng xuất phát từ lô A2-TTDT-02. Tên thương hiệu của khu vui chơi chưa có văn bản xác nhận.
Lõi bán đảo Hòa Long là lô A2-TTDT-02, đất thể dục thể thao cấp đô thị 517.522,6 m²
Tổng cây xanh công cộng (19,23 ha), cây xanh chuyên dụng (10,71 ha) và mặt nước (26,93 ha) là 56,87 ha. Con số này khớp với mức “gần 57 ha dành cho cây xanh, mặt nước” mà Vingroup công bố.
Vì sao số liệu quy hoạch trên mạng mỗi nơi một kiểu?
Phần lớn chênh lệch đến từ việc dùng số liệu của hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư năm 2025, trước khi có quy hoạch 1/500. Bảng đối chiếu:
| Chỉ tiêu | Hồ sơ trúng thầu 5/2025 | Quy hoạch 1/500 (5/2026) |
|---|---|---|
| Quy mô | Khoảng 277 ha | 268,81 ha |
| Dân số | Khoảng 33.000 người | 31.436 người |
| Đất ở | 60,5 ha | 49,76 ha |
| Đất hạ tầng xã hội | 98,9 ha | 100,46 ha |
| Đất giao thông | 69,7 ha | 71,14 ha |
| Đất nhà ở xã hội | 9,5 ha | Không có hạng mục riêng trong Khu 1 |
Số liệu cột giữa lấy theo bài của Dân trí ngày 17/5/2025. Khi hai nguồn khác nhau, quy hoạch 1/500 là văn bản mới hơn và chi tiết hơn, nên được dùng làm căn cứ. Các mốc pháp lý đi kèm được giải thích ở bài pháp lý Vinhomes King Park.
Một bộ số thứ ba xuất hiện trong một tài liệu đào tạo bán hàng lưu hành ngày 23/9/2026: đất ở 52,6 ha gồm cả 9,53 ha đất nhà ở xã hội, đất liền kề 29,6 ha, biệt thự 7,9 ha, chung cư 5,57 ha, cây xanh và mặt nước 17,4 ha. Các con số này không khớp bảng cơ cấu trên bản vẽ QH-03 và phụ lục Quyết định 2326, và chính tài liệu đó ghi chú đây chưa phải thông tin chính thức cuối cùng.
Khu đất được chia thành mấy tiểu khu?
Sơ đồ phân tiểu khu trên bản vẽ chia dự án thành 3 tiểu khu TK1, TK2 và TK3. Ký hiệu lô bắt đầu bằng A1, A2 hoặc A3 cho biết lô thuộc phân khu nào, ví dụ A1-HH-01, A2-BT-10 hay A3-LK-01.
Theo một tài liệu đào tạo bán hàng lưu hành ngày 23/9/2026, phân khu A1 có 1.556 căn liền kề và 4 lô chung cư; A2, phân khu lớn nhất, có 2.217 căn liền kề, 352 căn biệt thự và 4 lô chung cư; A3 có 97 căn liền kề và 4 lô hỗn hợp dịch vụ cao tối đa 30 tầng. Bản vẽ quy hoạch sử dụng đất không ghi số căn, nên chúng tôi chỉ đối chiếu được phần ký hiệu lô:
| Mô tả trong tài liệu | Đối chiếu bản vẽ QH-03 |
|---|---|
| Biệt thự nằm ở phân khu A2 | Khớp: mọi khối biệt thự đọc được đều mang ký hiệu A2-BT |
| Mỗi phân khu A1, A2 có 4 lô chung cư | Khớp: A1-HH-01 đến A1-HH-04, A2-HH-01 đến A2-HH-04 |
| A3 có 4 lô hỗn hợp dịch vụ cao 30 tầng | Lệch một phần: 4 lô HHTM cao 30 tầng gồm A2-HHTM-01, A2-HHTM-02, A3-HHTM-01 và A3-HHTM-02 |
Khi nhận bảng hàng có ký hiệu lô, Quý khách có thể tự tra trên bản vẽ QH-03 theo 4 bước:
- Tìm vòng tròn có ký hiệu lô trùng với bảng hàng, ví dụ A2-LK-51.
- Đọc dòng thứ hai để biết diện tích cả khối lô, tính bằng m².
- Đọc hai ô giữa: ô trái là mật độ xây dựng tối đa (%), ô phải là tầng cao tối đa.
- Đọc dòng cuối là hệ số sử dụng đất tối đa, rồi đối chiếu màu nền với bảng ký hiệu để biết chức năng đất.
FAQ
Quy hoạch Vinhomes King Park có bao nhiêu tòa chung cư?
Bản vẽ QH-03 có đúng 8 lô đất chung cư hỗn hợp, ký hiệu A1-HH-01 đến A1-HH-04 và A2-HH-01 đến A2-HH-04. Tổng diện tích 8 lô là 52.530,6 m², lệch 0,1 m² so với dòng đất chung cư hỗn hợp 52.530,5 m² trong bảng cơ cấu do làm tròn. Tầng cao tối đa là 31 hoặc 32 tầng tùy lô. Ngoài ra có 4 lô công trình dịch vụ hỗn hợp HHTM cao tối đa 30 tầng, tổng 28.524,2 m², không phải đất ở chung cư. Một số tài liệu gộp cả hai nhóm thành “12 chung cư hỗn hợp”.
Dân số Vinhomes King Park là 31.000 hay 33.000 người?
Quy hoạch 1/500 ghi 31.436 người. Con số khoảng 33.000 người thuộc hồ sơ lựa chọn nhà đầu tư năm 2025.
Dự án rộng 268,8 ha hay 270 ha?
Tổng diện tích lập quy hoạch là 2.688.056,4 m², tức 268,8 ha. Con số 270 ha trong các bản tin là số làm tròn.
Đất thể dục thể thao có được giao hết cho nhà đầu tư chưa?
Chưa. Quyết định 2326 mới giao 26.402,3 m² đất thể dục thể thao cấp đơn vị ở. Phần đất thể dục thể thao cấp đô thị 676.515,1 m², gồm lõi bán đảo, chưa nằm trong đợt 1.
- Quy hoạch Vinhomes King Park 1/500 có tổng 268,81 ha, dân số 31.436 người, duyệt theo QĐ 656/QĐ-UBND ngày 20/5/2026.
- Đất ở chỉ 49,76 ha (18,5%); đất thể dục thể thao 70,9 ha và cây xanh, mặt nước 56,87 ha.
- Chung cư có 8 lô cao 31-32 tầng, 4 lô dịch vụ hỗn hợp HHTM cao 30 tầng, liền kề tối đa 5 tầng, biệt thự tối đa 4 tầng.
- Số liệu năm 2025 như 33.000 dân, 60,5 ha đất ở đã được thay bằng số liệu quy hoạch 1/500.
