Đầu tư bất động sản không chỉ là mua và bán để hưởng chênh lệch giá, mà còn mở ra cơ hội tạo ra dòng tiền bền vững thông qua hình thức cho thuê. Việc hiểu rõ về bất động sản dòng tiền và cách tính toán hiệu quả của nó là chìa khóa để khai thác tiềm năng sinh lời từ bất động sản cho thuê. Bài viết này sẽ đi sâu phân tích khái niệm này và hướng dẫn bạn cách đánh giá lợi nhuận một cách chính xác.
I. Cơ hội tạo dòng tiền bền vững từ đầu tư bất động sản
Thị trường bất động sản luôn hấp dẫn các nhà đầu tư bởi khả năng mang lại giá trị tài sản lâu dài. Tuy nhiên, một khía cạnh quan trọng thường bị bỏ qua là vai trò của dòng tiền trong đầu tư BĐS. Khác với việc đầu tư “lướt sóng”, bất động sản dòng tiền tập trung vào việc tạo ra thu nhập thụ động, định kỳ, mang lại sự ổn định tài chính và giảm thiểu rủi ro. Nắm vững cách đánh giá dòng tiền đầu tư BĐS sẽ giúp bạn tự tin hơn trong các quyết định.
Cơ hội tạo dòng tiền bền vững từ đầu tư bất động sản
Xem thêm:
II. Bất động sản dòng tiền là gì?
Bất động sản dòng tiền là hình thức đầu tư mà nhà đầu tư mua hoặc sở hữu một tài sản (như căn hộ, nhà phố, phòng trọ, mặt bằng kinh doanh) và sau đó cho thuê lại, tạo ra thu nhập định kỳ (hàng tháng, quý, hoặc năm). Sau khi trừ đi tất cả các chi phí liên quan như chi phí quản lý BĐS, bảo trì, sửa chữa, và khoản thanh toán vay thế chấp (nếu có), nếu số tiền thu được vẫn còn dương, đó chính là dòng tiền dương.
Bất động sản dòng tiền là gì
Hình thức đầu tư này được đánh giá là an toàn và đáng tin cậy, mang lại thu nhập bền vững và lợi nhuận ổn định theo thời gian.
Bài viết liên quan: Vinhomes Ocean Park Gia Lâm
III. Các hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến
Các hình thức đầu tư bất động sản dòng tiền phổ biến
Có ba hình thức chính để bạn có thể bắt đầu với đầu tư bất động sản dòng tiền:
- Cho thuê bất động sản (thuê rồi cho thuê lại):
- Ưu điểm: Hình thức này không yêu cầu quá nhiều vốn ban đầu, mang lại sự linh hoạt cao. Bạn có thể thuê một căn nhà, sau đó cải tạo và cho thuê lại từng phòng hoặc toàn bộ với giá cao hơn.
- Nhược điểm: Tồn tại rủi ro từ khách thuê (phá hoại, chậm thanh toán) hoặc rủi ro pháp lý với chủ bất động sản nếu hợp đồng không rõ ràng.
- Xây dựng và cho thuê:
- Phù hợp: Hình thức này thường được áp dụng bởi các cá nhân hoặc hộ gia đình đã có sẵn đất. Bạn xây dựng nhà, phòng trọ, hoặc căn hộ dịch vụ trên đất của mình để cho thuê.
- Yêu cầu: Đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn cho việc xây dựng và thời gian triển khai.
- Mua bất động sản để cho thuê:
- Ưu điểm: Đây là cách trực tiếp nhất để sở hữu tài sản và tạo dòng tiền. Bạn mua một bất động sản đã có sẵn (ví dụ như căn liền kề, căn hộ chung cư) và tiến hành cho thuê. Hình thức này thường tiết kiệm thời gian hơn so với tự xây dựng.
- Yêu cầu: Cần một khoản vốn lớn và đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường để chọn được bất động sản có vị trí, tiện ích và tiềm năng cho thuê tốt.
Tham khảo thêm:
IV. Cách tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản (Cash-on-cash return)
Cách tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản (Cash-on-cash return)
Để tính hiệu quả đầu tư BĐS dòng tiền, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return) là một chỉ số cực kỳ quan trọng. Nó cho bạn biết tỷ lệ lợi nhuận bạn thu được trên tổng số tiền mặt thực tế đã bỏ ra ban đầu.
- Khái niệm: Cash-on-cash return là một chỉ số đánh giá hiệu quả sinh lời của vốn đầu tư ban đầu của bạn, không bao gồm các khoản vay thế chấp dài hạn.
- Công thức:
- Ví dụ thực tế: Đầu tư bất động sản kinh doanh Airbnb
Giả định bạn muốn đầu tư Airbnb bằng cách mua một căn liền kề 6 phòng ngủ với giá 10 tỷ đồng.
Giả định đầu tư ban đầu:
- Giá trị tài sản: 10.000.000.000 VNĐ
- Số tiền thanh toán trước (40%): 4.000.000.000 VNĐ
- Chi phí sửa chữa và bảo hiểm ban đầu: 100.000.000 VNĐ
Tính Tổng tiền mặt đầu tư ban đầu:
Tổng tiền mặt đầu tư = Số tiền thanh toán trước + Chi phí sửa chữa và bảo hiểm
Tổng tiền mặt đầu tư = 4.000.000.000 VNĐ + 100.000.000 VNĐ = 4.100.000.000 VNĐ
Ước tính thu nhập hàng năm từ cho thuê (Airbnb):
- Giá cho thuê trung bình: 1.000.000 VNĐ/phòng/đêm
- Tỷ lệ lấp đầy ước tính: 15 ngày/tháng
- Thu nhập hàng tháng = 1.000.000 VNĐ/phòng/đêm x 6 phòng x 15 ngày/tháng = 90.000.000 VNĐ
- Thu nhập hàng năm = 90.000.000 VNĐ/tháng x 12 tháng = 1.080.000.000 VNĐ
Xác định chi phí hàng năm:
- Thanh toán vay thế chấp hàng năm (vay 6 tỷ trong 20 năm, ước tính): 500.000.000 VNĐ
- Chi phí duy trì bất động sản (ước tính 1/4 thu nhập từ cho thuê): 270.000.000 VNĐ
- Tổng chi phí hàng năm = 500.000.000 VNĐ + 270.000.000 VNĐ = 770.000.000 VNĐ
Tính Dòng tiền hàng năm trước thuế:
Dòng tiền hàng năm trước thuế = Thu nhập hàng năm – Tổng chi phí hàng năm
Dòng tiền hàng năm trước thuế = 1.080.000.000 VNĐ – 770.000.000 VNĐ = 310.000.000 VNĐ
Tính Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (Cash-on-cash return):
Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư = 310.000.000 VNĐ / 4.100.000.000 VNĐ = 0.0756
Chuyển sang phần trăm: 7.6%/năm
Bảng minh họa chi tiết:
Hạng mục Giá trị (VNĐ) Ghi chú Chi phí đầu tư ban đầu Giá trị tài sản 10.000.000.000 Tổng giá trị căn liền kề 6 phòng ngủ Số tiền thanh toán trước (40%) 4.000.000.000 Thanh toán ban đầu Chi phí sửa chữa và bảo hiểm 100.000.000 Phí phát sinh đầu tư ban đầu (1) Tổng tiền mặt đầu tư 4.100.000.000 Thu nhập hàng năm từ cho thuê Thu nhập hàng tháng 90.000.000 1 triệu/phòng/đêm x 6 phòng x 15 ngày/tháng (2) Thu nhập hàng năm 1.080.000.000 Chi phí hàng năm Thanh toán vay thế chấp 500.000.000 Khoản vay 6 tỷ đồng, thời hạn 20 năm Chi phí duy trì bất động sản 270.000.000 1/4 thu nhập từ cho thuê (3) Tổng chi phí hàng năm 770.000.000 Dòng tiền hàng năm trước thuế 310.000.000 (2) Thu nhập – (3) Chi phí Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư 7.6% Dòng tiền hàng năm trước thuế / Tổng tiền mặt đầu tư
V. Kết luận
Việc nắm rõ bất động sản dòng tiền là gì và cách tính tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư bất động sản (Cash-on-cash return) là yếu tố then chốt cho mọi nhà đầu tư muốn tạo ra thu nhập bền vững.
Dòng tiền dương không chỉ đảm bảo khả năng chi trả các khoản phí mà còn là dấu hiệu của một khoản đầu tư an toàn và hiệu quả. Bằng cách áp dụng các công thức và phân tích như ví dụ trên, bạn có thể tự tin hơn trong việc đưa ra các quyết định đầu tư bất động sản và tối ưu hóa lợi nhuận trong dài hạn.
Phòng Kinh Doanh Bán và Cho Thuê Vinhomes – Canhovinhomes.info
- Website: canhovinhomes.info
- Địa chỉ: Số 685, Đường Yên Sở, Xã Song Phương, Huyện Hoài Đức, TP Hà Nội, Việt Nam
- Tòa S1.05 Vinhomes Smart City, Tây Mỗ, Nam Từ Liêm, Hà Nội
- Hotline: 096 4433 678
- Email: canhovinhomeshanoi@gmail.com
Với các dự án cao cấp tại Vinhome như Vinhomes West Point Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinpearl Phú Quốc và các dự án mới, chúng tôi cam kết mang đến thông tin minh bạch, hỗ trợ khách hàng đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả
